Našli jste váš vysněný dům, byt či pozemek a nechcete, aby vám jej někdo vyfoukl před nosem. Smlouva o rezervaci nemovitosti by měla sloužit jako pojistka toho, že nemovitost nebude nabízena dalším zájemcům. Jak taková smlouva funguje v praxi, co by měla obsahovat a na co si dát pozor? Dozvíte se v našem článku.
K čemu slouží smlouva o rezervaci nemovitosti?
Prodej nemovitosti nelze vyřešit za den. Většina lidí potřebuje koupi financovat hypotékou, proto do celého procesu vstupuje banka. Připravit kupní smlouvu podle požadavku prodávajícího a kupujícího také nemusí být jednoduché. Zvláště pro kupujícího jde často o obchod jeho života.
Rezervační smlouva by měla sloužit k tomu, aby nemovitost nebyla dále nabízena dalším zájemcům. Zájemce o koupi tak získá jistotu, že nemovitost nebude prodána někomu jinému, než se vypracuje kupní smlouva. Prodávající zase bude vědět, že druhá strana má skutečně o koupi zájem, neboť zaplatila rezervační poplatek.
Rezervační smlouva v praxi
Většina nemovitostí je na trhu nabízena přes realitní kanceláře. Prodávající tak zvyšuje své šance, že jeho nabídka se dostane k velkému okruhu potenciálních kupců a nemovitost tak bude prodána za nejlepší cenu.
Realitní kanceláře chtějí na koupi co nejvíce vydělat. Často proto nutí potenciální kupce, aby smlouvu o rezervaci uzavřeli s ní. Zájemce má zaplatit rezervační poplatek čistě za to, aby realitní kancelář přestala nemovitost dále nabízet.
Takovéto smlouvy však nejsou pro zájemce vůbec výhodné. Stranou dohody totiž vůbec není prodávající. Ten pak může nemovitost klidně prodat jinému zájemci nebo ji nabízet s úplně jinou realitkou či sám dále. Realitní kancelář potom obdrží rezervační poplatek, který je obvykle v desítkách tisíc, aniž by zájemce mohl nemovitost koupit.
Ačkoliv soudy v minulosti prohlásily některé rezervační smlouvy za neplatné, protože se v nich realitní kanceláře zavazovaly k tomu, že nemovitost nebude prodána jinému zájemci, ačkoliv na tuto skutečnost neměly vliv, nespoléhejte na to.
Vždy trvejte na tom, aby stranou rezervační smlouvy byl i prodávající. Realitní kancelář by zde měla vystupovat pouze jako vedlejší účastník. V opačném případě se dostáváte do rizika, že přijdete o své peníze.
Jak by měla vypadat smlouva o rezervaci nemovitosti?
Rezervační smlouva není upravena zákonem. Jde o nepojmenovanou smlouvu neboli inominátní kontrakt. Náležitosti smlouvy si proto stanoví samy smluvní strany. To by vás mělo nutit k větší obezřetnosti.
Důležitá je identifikace stran smlouvy. Jak již bylo uvedeno výše, je pro zájemce o koupi velmi důležité, aby smlouvu uzavřel primárně s prodávajícím.
Smlouva by měla určit předmět koupě. Už v rezervační smlouvě je vhodné popsat stav nemovitosti a právní omezení, která se na ni vztahují (např. věcná břemena).
Součástí vždy bude stanovení doby, ve které se strany zavazují, že spolu uzavřou kupní smlouvu. Prodávající a realitní kancelář se ve smlouvě zaváží, že po tuto sjednanou dobu nebudou nabízet k prodeji nemovitost dalším zájemcům.
Rezervační poplatek
Zájemce o nemovitost se v rezervační smlouvě zavazuje uhradit rezervační poplatek. Ten může sloužit k zajištění provize realitní kanceláře nebo také jako záloha z kupní ceny. Je proto velice důležité, jakým způsobem jsou ustanovení o rezervačním poplatku či depozitu formulována.
Pokud má rezervační poplatek formu zálohy a jde tedy o část kupní ceny, je vhodnější uložit jej do notářské úschovy.Připlatíte si, ale budete mít jistotu, že o něj nepřijdete. Objevily se případy podvodných makléřů, kteří po zaslání rezervačního poplatku zcela přestali komunikovat s klienty. Ti už nikdy své peníze neviděli.
Další práva a povinnosti stran
Smlouva o rezervaci nemovitosti dále může obsahovat povinnost prodávajícího poskytnout součinnost zájemci při sjednávání hypotéky (např. co se týče ocenění nemovitosti).
Doporučujeme sjednat rozvazující podmínky. Přesně do smlouvy sepište, za jakých situací je zájemce oprávněn od rezervační smlouvy odstoupit. Půjde zejména o situaci, kdy prodávají nedodrží svůj závazek a nemovitost prodá jinému zájemci. Může ale také jít o případy, kdy se zjistí, že stav nemovitosti neodpovídá stavu inzerovanému. Smlouva také může obsahovat ustanovení, že zájemce může od smlouvy odstoupit v případě, že se mu nepodaří získat hypotéku.
V zájmu prodávajícího je pak vnést do smlouvy smluvní pokuty, které kupující musí zaplatit v případě, že kupní smlouvu odmítne ve stanovené době uzavřít. Toto je vhodné upravit zejména, pokud se s kupujícím domluví na vratné záloze či na nízkém rezervačním poplatku. Jde také o motivaci zájemce, aby rezervační smlouvy uzavíral skutečně s rozmyslem.
Na co si dát pozor při uzavírání smlouvy o rezervaci nemovitosti
- Neuzavírejte rezervační smlouvu, jejíž stranou není prodávající.
- Ujistěte se, zda je registrační poplatek zálohou a bude se odpočívat z kupní ceny, nebo zda půjde o provizi realitní kanceláře.
- Ujasněte si ve smlouvě, za jakých okolností dojde k vrácení zálohy a kdy je možné odstoupení od smlouvy.
- Vždy si pečlivě přečtěte obsah smlouvy.
- Nepodepisujte smlouvu, ve které jsou nápadně nevyvážené podmínky ve váš neprospěch, či která je příliš vágní.
Pozor také na další chyby při prodeji nemovitosti.
