Málokdo dokáže v dnešní době financovat nákup nemovitosti čistě ze svých prostředků. Většinou je potřeba si vyřídit hypoteční úvěr. Banka vám půjčí peníze a vy je budete postupně splácet. Přitom jí budete ručit nemovitostí. Zní to jednoduše, ale při zařizování hypotéky vás jistě napadne spousta otázek. Odpovědi na některé z nich naleznete zde.
Otázky, které byste si měli položit před získáním hypotéky
Co můžete financovat hypotečním úvěrem?
Hypotéky se dělí na účelové a neúčelové (tzv. americké). Klasická účelová hypotéka může být použita pouze k účelu, který stanoví banka. Jedná se zejména o nákup domu či bytu, stavbu domu nebo rekonstrukci.
Neúčelové americké hypotéky si lze vzít na cokoliv. Jsou dražší než účelové hypotéky, ale levnější než spotřebitelské půjčky. Na druhou stranu při nich ručíte nemovitostí.
Dále se budeme věnovat účelovým hypotékám.
Co může tvořit zástavu hypotéky?
Ne každou nemovitostí můžete ručit. Mělo by jít o nemovitost určenou k bydlení jako je byt, dům, stavební pozemek, případně ateliér. Pro investory lze doporučit přehledový článek o investování do nemovitostí.
Co je třeba si ujasnit, než se rozhodnete pro hypotéku?
Dříve než začnete vyřizovat hypoteční úvěr, měli byste se zamyslet, kolik peněz si chcete půjčit, a jak jste je schopni splácet. Měsíční splátky by měly spolknout maximálně polovinu vašich příjmů.
Banky půjčují maximálně 90% částky z hodnoty nemovitosti. Pokud si ale půjčíte méně, nabídne vám banka výhodnější podmínky. Dále musíte zaplatit daň 4% z ceny nemovitosti. Měli byste proto mít alespoň něco našetřeno. Nezapomeňte si také nechat rezervu pro případ, že byste dočasně přišli o zdroj svých příjmů. Počítejte například se snížením příjmů z důvodu mateřské dovolené, nemocenské apod.
Podle jakých kritérií vybrat hypotéku?
Zájemce o hypotéku se snaží, aby měl co nejnižší náklady. Nejdůležitější ukazatel pro to, jak si vybrat nejlevnější hypotéku, je roční procentuální sazba nákladů. Samotná úroková sazba je sice důležitá, avšak nesmíte opomenout další poplatky, které si banka naúčtuje. Jde například o poplatek za odhad nemovitosti, poplatek za vyřízení úvěru, poplatky za vedení účtu, poplatky za pojištění nemovitosti či poplatek za pojištění schopnosti splácet.
Nenechte se proto nalákat na nízkou úrokovou sazbu. Sama o sobě ještě nemusí být zárukou nejlevnějšího úvěru. Úrokovou sazbu vám banka nastaví podle poměru vašich příjmů a výdajů, celkové výše úvěru, poměru půjčky oproti zástavě, délky splatnosti a doby fixace.
Fixace je doba, po kterou vám banka garantuje výši úrokové sazby. Po jejím uplynutí vám banka nastaví úroky nové. Platí, že čím kratší fixace, tím nižší úrok. Pak ale hrozí, že úrok vzroste.
Kolik skutečně na hypotéce přeplatíte se tak nedá dopředu říci. Obecné pravidlo na výběr hypotéky neexistuje. Záleží na vašich konkrétních podmínkách.
Zařizování hypotéky
Jaké doklady jsou třeba k získání hypotéky?
Banka po vás bude chtít doklady totožnosti. Musíte jí také dodat žádost o hypoteční úvěr, kterou podepíšete.
Banku zajímá především vaše bonita (poměr mezi příjmy a výdaji). K tomu si vyžádá a potvrzení výše příjmu od vašeho zaměstnavatele (případně daňové přiznání, jste-li podnikatelem), výpisy z běžného účtu za poslední tři měsíce až půlroku (záleží na bance).
Dále doložíte doklady, které se váží k nemovitosti – odhad ceny, kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní, případně rozpočet pro stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti apod.
Za jak dlouho hypotéku vyřídíte?
Počítejte, že zařízení hypotéky bude trvat minimálně měsíc. Banka bude zkoumat vaši schopnost splácet. K tomu jí musíte dodat potřebné doklady. Získáte nezávaznou výši hypotéky. Následně byste měli podepsat rezervační smlouvu s prodávajícím nemovitosti, aby vám ji někdo nevyfoukl. Podepsanou smlouvu o smlouvě budoucí předložíte bance, která vám následně předloží úvěrovou smlouvu.
Na co si dát pozor při vyřizování hypotéky?
Dejte si pozor na nepoctivé hypoteční poradce, kteří se vám snaží vnutit, abyste co nejdříve podali žádost o úvěr. Pokud si pak budete chtít vybrat jinou banku, může vám žádost o úvěr zamítnout, protože zjistí, že již žádáte jinde.
Někdy jsou klientům nabízeny také lákavě nízké úrokové sazby, které však nemohou dopadat na jejich případy. Po podání žádosti o úvěr a při následném dalším jednání se ukáže, že úroková sazba je ve skutečnosti úplně jinde.
Nejčastější otázky a odpovědi
Lze hypotéku splatit předčasně? A můžete prodloužit její splatnost?
Podle zákona o spotřebitelském úvěru máte možnost každý rok měsíc před výročím uzavření smlouvy splatit až 25% hypotéky bez poplatků. Ke skončení fixační doby můžete bezplatně splatit celý úvěr. Splatit hypotéku můžete také při prodeji nemovitosti. V tom případě ale zaplatíte poplatek ve výši 1% předčasně splacené částky (maximálně 50 000 Kč).
Pokud chcete prodloužit splatnost hypotéky, bude záležet na podmínkách vaší banky. Ta bude obvykle požadovat, abyste hypotéku splatili do svých 70 let.
Co když nebudete schopni splácet?
Jedná se o nejčernější scénář, jaký může v případě hypotéky nastat. Nikdo nechce, aby mu na dveře klepal exekutor. Dobré je mít určitou finanční rezervu, kterou překlenete náročné období. Pokud se však dostanete do potíží, okamžitě kontaktujte svou banku. V některých případech vám může odložit splátky či prodloužit splatnost.
Spolu s hypotékou je dobré mít zařízeno pojištění schopnosti splácet, popř. životní pojištění. To vás ochrání v případě, že ztratíte zaměstnání apod.
Jak prodat nemovitost s hypotékou?
Prodat nemovitost s hypotékou není problém. Potřebujete získat souhlas banky, ale ten je v podstatě formální.
Máte pak několik možností. Buď můžete hypotéku předčasně splatit, případně se domluvíte s kupujícím, aby si buď vzal novou hypotéku, kterou splatí váš hypoteční úvěr, nebo jej přímo převezme.
