Úrokové sazby u hypotečních úvěrů jsou stále příznivé. Zároveň se zjednodušily podmínky pro předčasné splacení hypotéky. Úvěry na bydlení jsou dnes mnohem flexibilnější, nabízejí možnost refinancování i zasílání mimořádných splátek. Jaké jsou poplatky za předčasné splacení? Vyplatí se dřívější splacení hypotéky?
Předčasné splacení hypotéky 2019
V roce 2016 došlo k výrazné změně zákona a upravily se podmínky pro poskytování spotřebitelských úvěrů. K zajímavým a klientsky atraktivním změnám došlo i v případě hypotečních úvěrů. Tam se zjednodušilo a zlevnilo předčasné splacení hypotéky. Změna se netýká jen hypotečních úvěrů poskytnutých po roce 2016, ale i starších hypoték, a to po datu fixace.
Předčasné splacení starších hypotečních úvěrů
U starších hypotečních úvěrů stále mohou banky využít práva na zaúčtování sankce. Proto vyčkejte na konec fixace. Jakmile vám skončí fixační období, můžete zaplatit celý zůstatek úvěru.
Bez poplatků můžete úvěr uhradit i v období 3 měsíců po fixaci, ve chvíli, kdy vám banka sdělí novou výši úroků.
Po uplynutí fixace se na váš hypoteční úvěr vztahují stejné podmínky jako na nově sjednané úvěry a můžete využít možnosti předčasného splacení hypotéky, jak je popsáno níže.
Co je to mimořádná splátka hypotéky
Mimořádná splátka hypotéky znamená, že zašlete částku v libovolné výši mimo stanovenou měsíční anuitní splátku. Je taková mimořádná splátka možná? Ano, je. A to kdykoliv během trvání úvěru. Banka vám může naúčtovat jen administrativní poplatky.
Mimořádná splátka hypotéky 25 %
Zcela bez poplatků, tedy i bez poplatků za administrativní náklady, můžete zaslat každý rok 25 % sjednaného úvěru. Výhody mimořádné splátky jsou zřejmé. Nabízí zrychlené umoření úvěru a zároveň vám každý rok klesnou předepsané anuitní splátky. Snižuje se vám zaplacený úrok a nově se přepočítává částka měsíční splátky, délka splatnosti zůstává.
Jak zaslat mimořádnou splátku 25 %
- Zkontrolujte si datum podpisu úvěrové smlouvy. Například 10. srpna 2017.
- Výši poskytnutého úvěru vydělte 4. Například 2 800 000 (poskytnutý úvěr) /4.
- Mimořádná splátka hypotéky ze zákona je 700 000 každý rok.
- Na zaslání mimořádné splátky máte vyhrazen jeden měsíc.
- V období od 11. července do 10. srpna zašlete libovolnou částku, maximálně 700 000.
Předčasné splacení hypotéky na konci fixace
Samozřejmě i pro nově sjednané hypotéky zůstávají v platnosti původní pravidla o možnosti předčasného splacení hypotéky na konci fixačního období. Banka vám nemůže účtovat žádné poplatky za předčasné splacení.
Jakmile se blíží datum fixace, požádejte banku o vyčíslení zůstatku k datu fixace. Vhodné je to provést alespoň dva měsíce předem. Banka vám vyčíslí zůstatek a k datu fixace zašlete zůstatek úvěru.
Předčasné splacení hypotéky v mimořádných situacích
V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci, vzniklé invaliditě, a to jak klienta, tak jeho partnera, vám musí banka umožnit předčasné splacení úvěru bez poplatků.
Předčasné splacení hypotéky při prodeji nemovitosti
Dříve bylo velkým problémem prodat nemovitost zatíženou hypotečním úvěrem. To dnes již neplatí. Při prodeji nemovitosti vám banka může naúčtovat maximálně 1 % z předčasné splátky. Zároveň tato částka nesmí překročit 50 000.
Předčasné splacení hypotéky při prodeji nemovitosti klientům značně usnadnilo řešení bytové situace, hypoteční úvěry jsou dnes více flexibilní.
ČNB nařizuje nižší poplatky za předčasné splacení hypotéky
Jak již bylo uvedeno výše, pokud zašlete mimořádnou splátku v průběhu roku, a ne v měsíci výročí podpisu, banka vám může naúčtovat účelně vynaložené náklady se zaúčtováním mimořádné splátky. Ohledně této definice se strhla velká diskuze a nebylo jasné, co mohou banky do takového poplatku zahrnout.
Na jaře 2019 vydala ČNB závazné stanovisko a banky si nově nesmí účtovat například finanční náklady, které jim vznikly se zajištěním úvěru pro klienta nebo provizi pro zprostředkovatele.
Co mohou poplatky zahrnovat, dle nařízení ČNB:
- mzdové náklady zaměstnance, který zpracovává úkon,
- poplatky katastru nemovitostí, pokud vzniknou,
- poštovné, kancelářské potřeby, náklady na tisk a kopie,
- telefonní poplatky,
- platby notáři, pokud byly zaúčtované.
Důkazní břemeno je na straně banky a banka musí prokázat, že má náklady zanesené v účetnictví.
Výše poplatku za předčasné splacení u jednotlivých bank
- Česká spořitelna (ČS): administrativní poplatek asi 700 Kč, k dispozici je kalkulačka pro výpočet.
- Komerční banka (KB): administrativní poplatek si můžete vyčíslit, k dispozici je kalkulačka.
- Československá obchodní banka (ČSOB): administrativní poplatek dle ceníku banky, nutné oznámit datum a částku 14 dní předem.
- Raiffeisenbank (RB): administrativní poplatek dle ceníku banky, nutné oznámit datum a částku 14 dní předem.
- UniCredit Bank: administrativní poplatek dle ceníku banky, nutné oznámit datum a částku 10 dní předem.
Kdy se vyplatí mimořádná splátka hypotéky
Úroky z hypotečních úvěrů jsou nyní tak nízké, že je na místě přemýšlet, kdy se vyplatí mimořádnou splátku uhradit. Jestliže platíte ročně 2 % splátku hypotečního úvěru, ale máte finanční prostředky uloženy v některém investičním produktu s vyšším výnosem, je třeba porovnat, zda pro vás roční úspora na úrocích neznamená spíše ztrátu.
Předčasné splacení hypotéky může představovat ušlý zisk. Volné peněžní prostředky můžete naopak investovat a lépe zhodnotit.
