Kupujete dům snů. Jenže pravděpodobně na něj nemáte naspořenou celou částku. Potřebujete si zřídit úvěr. Většinou půjde o úvěr hypoteční, to znamená, že banka bude mít ke kupované nemovitosti zřízeno zástavní právo. Jak se zorientovat mezi nabídkami bank a poznat, co je nejlevnější hypotéka?
Jak vysokou hypotéku banka poskytne?
Výše hypotečního úvěru bude záviset především na vašem čistém příjmu. Česká národní banka od roku 2018 přijala nová pravidla pro hypotéky a mj. omezila maximální částku na devítinásobek čistého ročního příjmu. Přitom na splátku nesmíte vynaložit více než 45% z čistého měsíčního příjmu.
Při hypotečním úvěru ručíte nemovitostí. Její výše se tedy bude odvíjet od hodnoty nemovitosti, na kterou ji ocení znalec. Pozor, nejedná se o kupní cenu, která je většinou vyšší. Dříve banky půjčily částku, která se rovnala celé hodnotě nemovitosti. Stoprocentní hypotéky jsou ale již minulostí. Většinou se hypotéky poskytují na 80%. To znamená, že alespoň 20% hodnoty musíte mít naspořeno.
Na internetu lze nalézt kalkulačku hypotéky, která vám ukáže, jakou částku si můžete půjčit.
Jak vybrat hypotéku
Při průzkumu trhu narazíte na různá srovnání hypoték. Vždy je potřeba uvědomit si, že hledáte hypotéku, která je pro vás nejvýhodnější. První číslo, které se všude uvádí, je výše úrokové sazby. To určí, zejména kolik budete měsíčně splácet. Nejde však o jediný údaj, který by vás měl zajímat.
Za co všechno platíte?
Banky si účtují různé poplatky hypotéky. Jde například o poplatek za schválení hypotéky, poplatek za vedení úvěrového účtu či poplatek za odhad ceny nemovitosti. Zpozorněte proto, pokud banka nabízí překvapivě nízkou úrokovou sazbu. Neznamená to, že je to nejlevnější hypotéka. Banka si pravděpodobně účtuje různé další poplatky, na kterých se neošidí.
Nejdůležitějším ukazatelem toho, co je nejlevnější hypotéka, vyjadřuje roční procentní sazba nákladů. Jedná se vlastně o součet úrokové sazby i všech ostatních poplatků, které bance zaplatíte.
Kromě roční procentní sazby nákladů si ale banky mohou stanovovat další podmínky, které mohou činit hypotéku ještě nevýhodnější. Například mohou požadovat, abyste si u nich kromě úvěrového účtu otevřeli běžný účet. Na něm pak můžete platit vysoké poplatky za vedení.
Co při výběru hypotéky zvážit?
Očekáváte, že za několik let doběhne vaše stavební spoření či získáte větší částku za prodej nemovitosti po babičce? Pak je při zřizování hypotéky dobré pohlídat si, zda a kdy je možné předčasně splatit úvěr, aniž byste museli platit další poplatky.
Nastudujte si pečlivě podmínky pro sjednání hypotečního úvěru a nekývněte na nabídku, aniž byste znali detaily. Zjistěte si, jaký servis banka poskytuje, jestli zařídí odhad nemovitosti nebo si musíte domluvit a zaplatit odhadce nemovitosti sami. Některé banky zařizují například i zápis do katastru nemovitostí.
Zjistěte, jaké smluvní pokuty či jiné sankce banka požaduje, pokud byste se opozdili se splátkou, nebo naopak chtěli splatit hypotéku dříve, tzv. předčasné splacení hypotéky. Pozor také na sankce za nečerpání hypotéky! Pokud podepíšete hypoteční smlouvu a následně si koupi nemovitosti vy či prodávající rozmyslíte, hrozí vám pokuta od banky v stotisícové výši.
Určitě si zjistěte, zda na hypotéku dosáhnete, ještě před tím, než uzavřete kupní smlouvu. Pokud žádáte o hypotéku jako OSVČ, předzjistěte u banky si své možnosti. Smlouvy totiž často obsahují smluvní pokuty a penále, v případě, že byste z nich odstoupili.
Úroková sazba
Zadarmo vám peníze banka nepůjčí. Kolik peněz na úvěru banka vydělá, vyjadřuje výše úrokové sazby. Částka se zvyšuje za určité časové období, zpravidla za rok. Na výši úrokové sazby má vliv více faktorů, např. vaše schopnost splácet, na kolik procent z hodnoty nemovitosti je hypotéka poskytnuta či jaká je doba fixace.
Co je to fixace úrokové sazby?
Fixace znamená, že úroková sazba je po určitou dobu neměnná. Banka ji tedy nemůže zvýšit podle svého uvážení a vy víte, kolik budete muset splácet. Většinou proto platí, že čím delší je fixační doba, tím je úroková sazba vyšší. Fixace se počítá ode dne uzavření hypotéky a trvá většinou několik let.
Říci jednoznačně, jaká délka fixační doby je nejvýhodnější, nelze. Záleží na vývoji úrokových sazeb v budoucnu. Poradit vám může například hypoteční poradce.
S koncem fixační doby je většinou spojena možnost mimořádného splacení úvěru bez poplatku. Další možností je rovněž tzv. refinancování hypotéky. Pokud jiná banka nabízí výhodnější podmínky, můžete s ní sjednat nový hypoteční úvěr a ona pak převezme vaši stávající hypotéku.
Můžete se setkat i s hypotékami, jejichž úroková sazba není fixní, ale odvíjí se od výše úrokových sazeb na finančních trzích. Výhodná je především pro ty, kteří se orientují v ekonomice a jsou ochotni riskovat.
Nastavení splátek hypotéky
Při stanovení, jak budete hypotéku splácet, máte v podstatě na výběr tři možnosti. Buď bude výše splátek po celou dobu trvání hypotéky stejná, tzv. anuita. Sjednat lze i tzv. progresivní splácení, kdy se výše částek postupně zvyšuje. Vhodné je pro osoby, které vědí, že budou mít v budoucnu vyšší příjmy, nebo pro ty, kteří počítají s výdaji na rekonstrukci nebo zařízení nemovitosti. Opakem je degresivní splácení, kdy se velikost splátky s časem snižuje.
Nejlevnější hypotéka v současnosti
Banky v posledním roce hypotéky postupně zdražují. Nárůst cen lze očekávat i dalších letech, proto pokud uvažujete o koupi nemovitosti, není dobré váhat. Aktuální úrokové sazby hypoték se pohybují kolem 2,5 % – 3 %. Investování do nemovitostí je i v těchto číslech velmi dobré a mnozí přemýšlí o koupi nemovitosti nejen z osobních důvodů, ale právě i z důvodu investice a zhodnocení peněz.
Při výběru hypotéky se ale nezastavte u porovnání úrokových sazeb. Kontaktuje jednotlivé banky a srovnejte celkové podmínky, které vám nabízí.
Není od věci kontaktovat hypotečního poradce, který má potřebné zkušenosti a znalosti, aby vám poradil, jaká je pro vás nejvýhodnější hypotéka.
