Chystáte se koupit nebo prodat byt či celou nemovitost? Kupující zaplatí kupní cenu a teď čekáte na to, až katastr nemovitostí zapíše kupujícího jako vlastníka. Rozhodování katastru však není automatické. Může se stát, že zápis odmítne a kupující se ocitnete bez peněz. Nebo jste prodávající a kupující vám přislíbil zaplacení kupní ceny až po zápise? Co když se stane vlastníkem a peníze vám pak odmítne zaplatit? Jedno z řešení je prodej nemovitosti s advokátní úschovou.
K čemu slouží úschovy peněz u třetích osob?
Doba zaplacení kupní ceny je nejrizikovější bod celého převodu nemovitosti. K převodu vlastnického práva nedochází totiž podpisem kupní smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí, ke kterému ale nemusí z nejrůznějších důvodů vůbec dojít. Kupující tak může marně čekat, až se stane vlastníkem.
Pokud má být kupní cena zaplacena až později, a vklad je zapsán, hrozí prodávajícímu, že bude bez peněz i nemovitosti. Ke snížení rizika, které při hrazení kupní ceny v souvislosti s převodem nemovitosti hrozí, se proto využívají úschovy peněz u třetí strany.
Druhy úschov kupní ceny
Úschova u realitní kanceláře
Jde o nejrizikovější z úschov a nelze ji doporučit. Ačkoliv je realitní kancelář třetí strana, která zprostředkovává obchody s nemovitostmi, nemá ze zákona žádné speciální povinnosti, jako např. pojištění. Pokud by se dostala do úpadku, lze od ní kupní cenu vymáhat jen prostřednictvím insolvenčního řízení.
Bankovní úschova
K uložení peněz na vázaný či jistotní účet vás může přilákat zejména renomé a stabilita banky. Na rozdíl od advokáta či notáře vám však banka nevytvoří kupní smlouvu. Většinou jsou banky poměrně rigidní v pravidlech a při úschovách peněz nejsou zvyklé se přizpůsobovat požadavkům klientů. Navíc je bankovní úschova ta nejdražší varianta a příliš se proto nevyužívá.
Notářská úschova
Notářská úschova funguje podobně jako úschova advokátní (viz níže). Notáři mají sjednané povinné profesní pojištění. Kupní smlouva sepsaná a ověřená notářem má před soudem větší váhu, než kdyby si ji strany vytvořily samy. Cena za notářskou úschovu je daná vyhláškou jako určité procento z dané čásky, proto si nelze dohodnout cenu nižší. To je asi největší nevýhoda proti advokátní úschově.
Advokátní úschova
Jde o nejběžnější způsob úschovy peněz. Pojďme se proto na ni podívat blíže.
Jak probíhá prodej nemovitosti s advokátní úschovou?
- Advokát si musí nejprve otevřít speciální účet, na kterém budou uloženy pouze peníze na zaplacení kupní ceny nemovitosti.
- Zároveň s kupní smlouvou, bude uzavřena i smlouva o advokátní úschově.
- Následně musí kupující složit kupní cenu na speciálním bankovním účtu.
- V okamžiku, kdy jsou peníze na účtě, podá advokát návrh na vklad.
- Poté, co je vlastnické právo kupujícího zapsáno v katastru nemovitosti, advokát vyplatí kupní cenu prodávajícímu.
Proč uskutečnit prodej nemovitosti s advokátní úschovou?
Jak je zřejmé z předcházejícího popisu, služby advokáta lze využít nejen k úschově, ale i k sepsání smluv či doručení listin na katastr. Odměna advokáta se sjednává smluvně. Není nijak upravena advokátním tarifem. Většinou vychází levněji než bankovní či notářská úschova.
Velkou výhodou je, že majetek klienta a advokáta jsou odděleny. Pokud by tedy došlo např. k úpadku či úmrtí advokáta, nemusí se klienti bát, že jejich peníze budou součástí insolvenčního či dědického řízení. Advokát nemůže s penězi kupujícího nakládat, na jeho žádost mu musí kdykoliv potvrdit stav účtu.
Advokát odpovídá za způsobenou škodu celým svým majetkem. Nad advokátními úschovami vede dozor Česká advokátní komora prostřednictvím elektronické knihy úschov, do které musí být všechny advokátní úschovy zavedeny.
Vyberte správného advokáta pro úschovu
Advokát je pojištěn pro případy, kdy způsobí škodu klientovi z nedbalosti. Celkem logicky, ale bohužel pro klienta, se pojištění nevztahuje na situace, kdy by chtěl advokát peníze zpronevěřit. Takové jednání je ale trestným činem.
Pokud má klient podezření, že advokát neplní své povinnosti, které mu vyplývají ze smlouvy o úschově, může dát podnět k České advokátní komoře, případně podat žalobu na vydání věci.
Pamatujte, že máte právo na svobodnou volbu advokáta. Nenechte se do advokátní úschovy nutit realitní kanceláří, pokud nemáte v daného advokáta důvěru. Vybrat si můžete ze seznamu advokátů anebo dohledejte samostatného advokáta na stránkách České advokátní komory. Prodej nemovitosti s advokátní úschovou lze rozhodně doporučit. Budete mít mnohem větší jistotu, že o své peníze nepřijdete, než kdybyste prodávali či kupovali nemovitost bez ní.
