Růst příjmů v posledních letech a současně nízké úrokové sazby u hypotečních úvěrů lákají k pořízení vlastní nemovitosti. Kde zaměstnanci nemají problém a získávají schválené úvěry jako na běžícím pásu, narazí podnikatelé. Hypotéka pro OSVČ je stále pro banky více riziková. Jaké podmínky má hypotéka pro živnostníky?
Hypotéka pro OSVČ je rizikem
Banky vítají klienty, kteří mají zaměstnanecký poměr, smlouvu na dobu neurčitou, zaměstnání po několik let a možnost doložit příjem ve stejné výši každý měsíc. Takový klient je pro banku bonitní a spolehlivý a rády mu poskytnou levný úvěr na bydlení. A pak jsou tu podnikatelé a drobní živnostníci, kteří mají i několikanásobně vyšší příjmy než zaměstnanci. Přesto se při žádosti o úvěr setkávají s problémy.
Hypotéka pro podnikatele je trochu krokem do neznáma, protože banky posuzují žádosti individuálně a není možné předem říci, jak vysoké příjmy vám budou na úvěr stačit.
Posuzování bonity klienta
Živnostenská hypotéka je poskytnuta klientům, co prokáží dostatečnou bonitu. Často ale být bonitním klientem nestačí. Banka vyžaduje, aby podnikání trvalo déle než rok, někdy dokonce i déle než dva roky. Zároveň zkoumá i obor podnikání, posuzuje strukturu příjmů (zda mezi jednotlivými příjmy za dva roky nedochází k výkyvům), zajímá ji výše odvodů na sociální pojištění, existence doplatků vůči orgánům státní správy a mnoho dalšího.
Banky mají různou metodiku, jak zjistit měsíční příjem klienta. Ne vždy se vychází ze zisku uvedeného na daňovém přiznání. Někdy je možné počítat i podle obratu. Problémem je vždy hypotéka pro začínající podnikatele. Tam je možné požádat až po prvním odevzdaném daňovém přiznání a podnikání musí trvat alespoň 6 měsíců.
Bonitu OSVČ ovlivňuje:
- výše ročního obratu a z něj vypočítaná výše čistého měsíčního příjmu,
- délka podnikání, někdy je třeba podnikat déle než 2 roky,
- jak OSVČ uplatňuje náklady (výdajový paušál, skutečné náklady),
- obor podnikání,
- rodinná situace, odpočty na děti a manželku,
- výše úvěrů,
- bezdlužnost ke státním orgánům.
Hypotéka pro OSVČ s paušálem
Čistý zisk po zdanění, jak jej uvádí vaše daňové přiznání, nemusí odpovídat skutečným příjmům. Zejména v situaci, kdy uplatňujete výdajový paušál. Některé banky ale umí s výdajovými paušály pracovat a výdaje nezapočítávají ve výši paušálu, ale jen v určité procentní výši. To je případ například Hypoteční banky, Raiffeisen bank, ale i řady dalších. Obvyklý šedesátiprocentní daňový paušál banka přepočítá na 45 %.
Banka od daňového základu odečte odvody na pojištění a zaplacenou daň. Výsledek vydělí 12. Údaj označí jako měsíční příjmy klienta a z něj vychází při poskytnutí úvěru.
Hypotéka dle obratu
Podnikatelé, kteří mají roční obrat vyšší než 1 milion korun a zároveň vysoké výdaje, mohou být posuzováni podle ročního obratu. Banky postupují různě, započítávají mezi 15 až 30 procenty obratu jako roční příjem. Zároveň posuzují růst nebo pokles obratu a zda klient není ve ztrátě. Hypotéka dle obratu se tak týká jen malého procenta žadatelů.
Hypotéka pro podnikatele dle čistého zisku
Jestliže uplatňujete skutečné výdaje, obvykle získáváte v očích banky mírné plusové body. Pozor však na účelovou změnu. Kdo jeden rok uplatnil výdajový paušál a druhý rok skutečné výdaje, bývá v podezření, že daňové přiznání upravil jen z důvodu získání úvěru.
Kromě čistého zisku banky posuzují i základ daně, odvody a odpisy.
Jako OSVČ plánujte žádost o hypotéku předem
Žádost o podnikatelský úvěr musíte dobře načasovat. Stejné podmínky má i hypotéka pro živnostníky. Kdo plánuje pořízení nemovitosti, měl by předem zvažovat, jak bude jeho daňové přiznání vypadat.
V daný rok nezahrnujte všechny odpočitatelné položky a snažte se zvýšit příjmy. Například tím, že zahrnete do daňového přiznání i příjmy z pronájmu. Rovněž je možné v daný rok podnikat a zároveň pracovat. Nízké příjmy můžete vyřešit i pomocí spoludlužníka.
Žádost o hypotéku podávejte ve chvíli, kdy máte v rukou odevzdané daňové přiznání s razítkem finančního úřadu.
Úrokové sazby u hypoték pro OSVČ se nijak výrazně neliší od hypoték pro běžné občany. Například Moneta hypotéka aktuálně vychází na 3,69 %, KB hypotéka na 3,09 %. Každá banka ale zpracovává individuální nabídku a kalkulaci na základě vyhodnocených rizik. Získat můžete i nižší úrokovou sazbu.
Pokud si vyberete banku, která vyžaduje dvě daňová přiznání, rozhodně neměňte způsob uplatnění výdajů. Dvě daňová přiznání vyžaduje například Equa bank, Fio banka, Česká spořitelna (ČS) nebo Moneta Money Bank. ČS bude také podrobně zkoumat obor vašeho podnikání.
MBank, Era, UniCredit Bank a řada dalších vyžadují jen jedno daňové přiznání. Na stránkách většiny bank je dostupná i kalkulačka.
Hypotéka pro OSVČ
Častou otázkou bývá, jak vysoký příjem musíte uvádět, abyste dosáhli na hypotéku. K orientaci poslouží kalkulačka hypotéky OSVČ. Rozpětí poskytnuté výše úvěru podle doloženého příjmu se napříč bankami liší i o stovky tisíc korun. Obecně však je možné říci, že pokud chcete hypotéku okolo 3 milionů, je třeba doložit čisté měsíční příjmy vyšší než 25 tisíc. V některých bankách i více než 30 tisíc korun.
Nebankovní půjčky
Obezřetní buďte v případě nejrůznějších nabídek hypoték pro s.r.o. nebo pro začínající podnikatele. Nebankovní hypotéky mají charakter spotřebitelského úvěru s výrazně vyšší úrokovou sazbou. Pro jejich získání je ale nutná zástava nemovitosti.
Živnost a hypotéka nejsou pojmy, které by si nerozuměly. Je ale třeba počítat s delší přípravou a prověřením možností u různých bank. S hypotékou pro OSVČ vám může pomoci i finanční poradce anebo proveďte důkladný průzkum osobně.
