Mít investiční byt a příjem z nájemného zní jako lákavě. Vlastníci bytů by ale měli plnit své daňové povinnosti při pronajímání nemovitosti. Mohou si vybrat, zda budou příjmy přiznávat jako fyzická osoba či jako podnikatel v rámci obchodního majetku. V našem článku se dozvíte vše o tom, jak zdanit příjem z pronájmu nemovitostí.
Nepřiznat daň se nevyplácí
Jistě není málo pronajímatelů, kteří se svými nájemci uzavřou pouze ústní smlouvu a příjmy z pronájmu nikde neuvádí. Riskují však, že se dostanou do hledáčku finančního úřadu, pokud je někdo udá. Většinou se dostanou do problémů, pokud se nepohodnou se svými nájemníky např. při skončení nájemní smlouvy.
Nepoctiví pronajímatelé pak musí daně doplatit včetně úroků a pokut. Pokud nebylo nájemné stanoveno v písemné smlouvě, finanční úřad jim je doměří podle nájemného obvyklého v daném místě za podobnou nemovitost.
Navíc budou odpovědní za škodu, kterou ve společných prostorách či sousedům nájemníci způsobí. Nepřiznání daně z pronájmu se proto skutečně nevyplácí.
Jak zdanit příjem z pronájmu nemovitostí
Daň z pronájmu nemovitosti nemusíte uvádět pouze v případě, že jste si vydělali ročně méně než 6 000 Kč. V opačném případě máte dvě možnosti, jak příjmy z pronájmu zdanit. Tou první je danit příjmy jako fyzická osoba, která nepodniká, tou druhou je zahrnutí příjmu z pronájmu mezi příjmy z podnikání, pokud jste OSVČ.
Uplatnění daně z pronájmu u nepodnikatelů
Příjem z pronájmu musíte v daňovém přiznání uvést do kolonky pod § 9 zákona o daních z příjmů. Z příjmů odečtete výdaje, které jste vynaložili na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti. Tyto výdaje můžete uvádět buď skutečné, nebo paušální.
Skutečné výdaje
Reálné výdaje jsou ty, které jste opravdu vynaložili při pronajímání svého bytu. Může jít např. o náklady na opravu a údržbu, náklady na vybavení, pojištění nemovitosti, daně, které z nemovitosti platíte, platby do fondu oprav, které jsou použity na provozní výdaje.
Ke každému nákladu musíte mít doklady, protože finanční úřad po vás až tři roky zpětně může požadovat prokázání oprávněnosti těchto nákladů (při daňové ztrátě až 8 let nazpět).
Platit musíte samozřejmě i daň z pronájmu družstevního bytu. V takovém případě jako skutečný výdaj můžete uvést nájemné, které platíte jako člen družstva.
Paušál
Druhou možností je uplatnit daně pomocí paušálu. Ten činí 30% z příjmů z pronájmu nemovitosti. Nejvýše si však můžete odečíst 300 000 Kč. Je tedy na vás, který způsob zvolíte, a bude pro vás výhodnější. Pokud si zvolíte paušální výdaje, nemůžete je v dodatečném daňovém přiznání změnit na skutečné. Skutečné na paušální změnit lze.
Výpočet daně
Finančnímu úřadu uvedete pouze svůj čistý příjem z pronájmu (poplatky za energie se do něj nepočítají). Odečtete od něj buď skutečné výdaje, nebo paušál. Následně získáte základ daně. Z něj si vypočtěte 15%. Vyjde vám částka, kterou musíte odvést jako daň z pronájmu bytu.
Příklad: Z čistého pronájmu 100 000 Kč si odečtete paušál 30%. To je 70 000 Kč. 15% je 10 500 Kč, které musíte odvést jako daň.
Přijde vám, že musíte zaplatit příliš vysokou daň? Pak je pro vás dobrou zprávou, že můžete uplatnit veškeré daňové slevy – např. slevu na poplatníka, manžela, pro ZTP, studenty, daňové zvýhodnění na dítě apod.
Odvody na sociální a zdravotní pojištění
Pokud nejste podnikatelem, nemusíte ze svých příjmů z pronájmu odvádět pojistné na sociální a zdravotní pojištění. Dejte si však pozor, pokud nemáte jiné příjmy. Pak jste tzv. osobou bez zdanitelných příjmů a musíte platit odvody své zdravotní pojišťovně jako OBZP.
Povinnost podat daňové přiznání u podnikatelů
Podnikatelé mohou svou nemovitost zahrnout do svého obchodního majetku a následně příjmy z pronájmu uvádět jako součást příjmů z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů.
Pokud chcete postupovat tímto způsobem, musíte mít zřízený živnostenský list. Následně musíte vést účetnictví či daňovou evidenci.
Uplatnění výdajů
Při odečítání skutečných nákladů je potřeba vést evidenci hmotného majetku, vést evidenci o rezervách na opravy hmotného majetku apod. Výhodou je, že můžete odepisovat náklady na pořízení nemovitosti.
Výdaje můžete také uvést pomocí paušálu, který činí 60% z příjmu, maximálně však 600 000 Kč.
Ze svých příjmů z pronájmu však zaplatíte zdravotní a sociální pojištění.
Na co si dát pozor
Pozor si musíte dát na to, aby vám nevznikla povinnost platit DPH. Hrozí totiž, že příjmy z pronájmu zahrnuté mezi ostatní příjmy překročí hranici milionu korun a vy se budete muset přihlásit jako plátce DPH.
Pokud nabízíte svou nemovitost turistům např. na Airbnb nebo na booking.com, nejedná se o pronájem ale o poskytování krátkodobého ubytování. V takovém případě jde vždy o podnikatelskou činnost. Přečtěte si více o tom, jak vydělávat na Airbnb.
Jak vyplnit daňové přiznání
Daňové přiznání je třeba podat vždy na konci března. Týká se příjmů, které jste měli v předchozím kalendářním roce (od 1. ledna do 31. prosince).
Pokud pronajímáte byt jako fyzická osoba, budete postupovat podle § 9 zákona o daních z příjmů. Musíte vyplnit přílohu č. 2., která slouží jako výpočet dílčího základu daně z příjmů z pronájmu. Uvedete své příjmy, výdaje, rozdíl mezi nimi, dílčí základ daně nebo daňovou ztrátu.
Pokud pronajímáte byt jako podnikatel, uvádíte příjmy z pronájmu jako příjmy ze samostatné činnosti.
Jestliže byt vlastníte ve společném jmění manželů, daňové povinnosti při pronajímání nemovitosti musí splnit pouze jeden z manželů.
Přečtěte si také náš článek Nejčastější otázky a odpovědi pro zájemce o hypotéku
